지구단위계획구역 내에서 특정 사유가 있을 때 별도로 지정하는 구역을 특별계획구역이라 부른다. 특별계획구역은 창의적 개발안 수용이나 계획 수립·실현에 상당한 기간이 소요되는 경우 별도의 개발안을 마련하여 지구단위계획으로 수용·결정하기 위해 지정한다. 또한 지구단위계획에서는 일부 구역에 대해 건축 규제를 완화하여 적용할 수 있는데, 제2종 지구단위계획구역의 완화한도는 대표적 수치로 기억해야 한다.
특별계획구역은 지구단위계획구역 안에서 설계공모나 현상공모와 같은 방식으로 창의적인 개발안을 받아들여야 하거나 계획의 수립 및 실현에 오랜 시간이 걸려 별도의 개발안을 마련할 필요가 있을 때 지정하는 구역이다. 이 구역은 별도 개발안을 수립하여 지구단위계획에 포함하여 결정한다는 점에서 일반 구역과 구별된다.
특별계획구역은 주로 공공개발과 연계하여 지정하는 경우가 많으나, 구역 내 주민 합의가 이루어지면 민간사업과 연계하여 개발할 수도 있다. 즉, 개발 주체가 공공에 한정되는 것은 아니며 주민 합의가 있으면 민간 연계가 가능하다는 예외가 존재한다.
지구단위계획의 수립은 상위계획의 취지를 반영해야 하므로 지구단위계획이 개별사업법에 우선하여 수립되는 것은 위계질서에 반하는 설명이다. 지구단위계획은 상위계획 및 관련 계획과 조화되도록 수립되어야 한다는 원칙을 기억해야 한다.
지구단위계획구역에서는 규제를 유연하게 적용할 수 있는데, 제2종 지구단위계획구역은 건폐율과 용적률의 완화적용 한도가 정해져 있다. 해당 한도는 문제 자료에서 제시된 수치로 기억하여야 한다.
기초조사는 원칙적으로 수행하나 예외적으로 생략할 수 있는 경우가 있다. 그중 하나는 계획 중 설치할 도로의 너비가 매우 좁은 경우인데, 기초조사 생략 기준으로 도로 너비가 8미터 미만인 경우가 자료에 명시되어 있다.
예제
특별계획구역 관련 문제에서는 '별도의 개발안 수립'이나 '창의적 개발안 수용'이라는 표현이 나오면 특별계획구역을 떠올려야 한다. 예컨대 계획 수립에 상당한 시간이 필요하거나 현상설계로 창의적 안을 받을 필요가 있다는 설명이 있으면 정답은 특별계획구역이라는 결론으로 연결된다.
완화적용 관련 문제에서는 제2종 지구단위계획구역의 완화 한도 수치를 묻는 선택지가 출제되므로 건폐율 150%와 용적률 200%라는 수치를 기억해두면 도움이 된다. 기초조사 생략 문항에서는 도로 너비 8미터 미만이라는 숫자가 핵심 키워드가 됨을 유의한다.
특별계획구역의 개발 주체를 묻는 문항에서는 '주민 합의가 있으면 민간사업과 연계 가능'이라는 예외 규정을 확인하는 것이 오답 소거에 유리하다.
대표 기출 3문항
제2종 지구단위계획구역 안에서의 건폐율 등의 완화적용에 관한 설명이 옳은 것은?
제2종 지구단위계획구역 안에서는 관련 규정에 의하여 제2종 지구단위계획으로 용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등에 관한 규정에 의한 건축물의 용도, 종류 및 규모 등을 완화하여 적용할 수 없다.
개발진흥지구(계획관리지역에 지정된 개발진흥지구를 제외한다)에 지정된 제2종 지구단위계획구역에서는 아파트와 연립주택의 건축이 가능하다.
제2종 지구단위계획구역 안에서는 제2종 지구단위계획으로 당해 용도지역 또는 개발진흥지구에 적용되는 건폐율의 150% 및 용적률의 200% 이내에서 건폐율 및 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.
도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 해당 지구를 제2종 지구단위계획구역으로 지정한 경우에는 제한된 건축물 높이의 120% 이내에서 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다.
정답과 해설 보기
정답 ③ · 제2종 지구단위계획구역 안에서는 제2종 지구단위계획으로 당해 용도지역 등에 적용되는 건폐율의 150% 및 용적률의 200% 이내의 범위에서 기준을 완화하여 적용할 수 있습니다. 이는 계획적인 개발을 유도하고 쾌적한 환경을 조성하기 위한 인센티브 규정입니다.
제2종 지구단위계획구역은 건폐율 150%, 용적률 200%까지 완화 적용이 가능하다.
다음 중 특별계획구역에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?
지구단위계획구역 중에서 현상설계 등에 의하여 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획안을 작성하는데 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상되어 충분한 시간을 가질 필요가 있을 때에 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역을 말한다.
복잡한 지형의 재개발구역을 종합적으로 개발하는 경우처럼 지형조건상 지반의 높낮이 차이가 심하여 건축적으로 상세한 입체계획을 수립하여야 하는 경우 특별계획구역으로 지정한다.
특별계획구역에 대한 계획내용은 지구단위계획에 포함하여 결정한다.
구역 내 권리관계가 복잡하여 민간개발보다 공공개발과 연계가 주목적이지만 주민의 합의가 있는 경우는 민간사업과 연계가 가능하다.
정답과 해설 보기
정답 ④ · 문항은 특별계획구역에 대한 설명 중 옳지 않은 것을 찾는 것이다. 특별계획구역은 창의적 개발안 도출이나 상세한 입체계획이 필요한 구역을 대상으로 지구단위계획과 별도로 계획안을 마련하는 제도로, 복잡한 지형조건 등으로 상세계획이 필요한 경우에 지정된다.
지구단위계획의 특별계획구역에 대한 설명으로 틀린 것은?
지구단위계획구역 중에서 계획의 수립 및 실현에 상당한 기간이 걸릴 것으로 예상되어 별도의 개발안이 필요한 경우에는 특별계획구역으로 지정할 수 없다.
특별계획구역에 대한 계획내용은 지구단위계획에 포함하여 결정한다.
지구단위계획을 입안할 때 조건에 해당하는 곳을 특별계획구역으로 반영하여 함께 지정한다.
도시·군관리계획으로 결정하는데 있어 법령에서 지구단위계획으로 결정하도록 한 부분이 있는 경우에는 이들 모두를 도시·군관리계획으로 결정하여야 한다.
정답과 해설 보기
정답 ① · 문제는 지구단위계획의 특별계획구역 지정 가능 여부에 대한 옳고 그름을 묻고 있다. 특별계획구역은 지구단위계획구역 중 개발에 장기간이 소요되거나 별도의 개발안이 필요한 경우 따로 지정할 수 있다는 점에서 법이 허용하는 제도적 장치다.
지구단위계획구역 중 개발에 장기간이 소요되거나 별도 개발안이 필요한 경우 특별계획구역으로 지정할 수 있다.