개념 한 쪽
도시개발계획 수립에서는 토지의 취득 방식과 환지 제도의 본질을 정확히 이해해야 한다. 또한 상업용지의 배치 유형은 입지 특성에 따라 장단점이 달라 전략 수립 시 구분하여 검토해야 한다.
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출제기준 단원 「계획수립」의 공개 문제 3개를 묻는 꼴별로 나누면 이렇습니다.
| 묻는 꼴 | 문제 수 | 무엇을 묻나 |
|---|---|---|
| 상업용지 배치 유형 판별 | 1 | 선형과 점형의 단점을 구분하여 선형의 비해당 항목을 찾기 |
| 전략수립 고려사항 오류 찾기 | 1 | 도시개발 전략 수립 시 핵심 계획의 배제 여부가 타당한지 판단하기 |
| 토지취득 방식 분류 | 1 | 수용·환지·혼용 중 해당하지 않는 방식을 가려내기 |
선형 상업용지는 도로를 따라 상업용지가 길게 배치되는 형태를 의미한다. 이 배치의 단점으로는 교통체증 유발, 주거지역의 상가화 유도, 도시미관 저하 등이 있으며 선형은 점형과 달리 유통 효율은 높을 수 있다. 따라서 '지가 상승, 유통체계, 주차 문제 해결이 어렵다'는 설명은 선형의 고유 단점이 아니며 점형의 특징에 해당한다.
환지는 개발사업으로 조성된 새 대지에 기존 권리를 이전하는 방식이다. 환지는 사업 시행 후 조성된 토지에 대해 권리를 정리하는 사후적 절차로서 기존 권리관계를 사업 시행 전에 변동시키지 않는 점이 핵심이다. 환지는 주로 지가가 높은 지역이나 토지의 가치와 기능을 개선하려는 정비 사업에 적용된다고 한다.
환지방식의 특성으로는 초기 투자비 부담이 적고 이주대책이 용이하며 사업기간이 단축되는 장점이 있다. 환지방식에서는 사업시행자가 대규모로 토지를 매입할 필요가 없어 초기 현금 지출이 줄어드는 점이 특징이다. 반대로 전면매수 방식은 초기 투자비가 크고 주민 반발이 심할 수 있다.
토지취득 방식의 분류에는 수용·사용 방식, 환지 방식, 혼용 방식이 포함된다. 제3섹터는 공공과 민간의 합작 법인 형태를 의미하는 조직 형식으로서 토지의 취득 방식 자체를 지칭하지 않는다. 따라서 제3섹터는 취득방식 분류에서 제외해야 한다.
체비지는 환지 방식에서 사업비용 충당을 위하여 사업시행자가 취득하여 매각하거나 집행하는 토지를 일컫는다. 체비지는 개발비용이나 공공시설 설치 비용을 보전하기 위한 목적을 가지므로 환지 관련 용어를 구분할 때 핵심적으로 기억해야 한다.
선형 상업용지 관련 문제는 선형의 집적으로 인한 교통체증, 주거지 상가화, 미관 저하 등을 묻는 선지와 점형의 분산으로 인한 유통·주차 문제 선지를 혼동하지 않도록 주의해야 한다. 환지 관련 문제는 환지의 시점(사업 시행 후 새 대지에 권리 이전)과 대상(주로 집단체비지·공동주택 등)에 주목하면 오답을 배제하기 쉽다. 토지취득 방식 분류 문제는 수용·환지·혼용을 기본으로 삼고 제3섹터나 상환 같은 조직·금융 용어를 배제하면 정답 도출이 쉬워진다.
도시개발계획 수립 시의 토지이용 및 시설계획에 관한 내용으로 상업용지 유형별 배치기준 중 선형의 단점이 아닌 것은?
정답 ④ · 상업용지 배치 형태 중 '선형(선상형)'은 도로를 따라 상점이 늘어서는 형태로, 교통체증을 유발하고, 주거지와 인접 시 주거 전체의 상가화 우려, 그리고 도시미관을 저해하는 단점이 있습니다. 반면, '지가, 유통체계, 주차문제의 해결 등이 어렵다'는 내용은 상점이 입지적으로 넓게 분산되거나 불규칙하게 배치되는 '점형(산재형)'의 단점에 해당합니다.
선형 상업용지는 도로 연장으로 교통·미관 문제 있으나 지가·주차 해결 어려움은 점형의 단점이다.
다음 중 도시개발 전략수립의 고려사항에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은?
정답 ③ · 질문은 도시개발 전략수립 시 고려사항 중 가장 거리가 먼 설명을 찾으라는 것이다. 전략 수립은 개발기본계획을 포함한 계획적 전제 아래 시장·경쟁 분석과 재무타당성, 지분구조 등 종합적 검토를 통해 이루어져야 하므로 개발기본계획을 배제하고 재무적 분석만 수행한다는 설명은 전략 수립의 기본 원리에 위배된다.
도시개발 전략 수립 시 개발기본계획을 배제하고 분석하는 것은 현실과 맞지 않으므로 가장 거리가 먼 설명이다.
다음 중 토지의 취득방식에 따른 도시개발사업의 유형에 해당하지 않는 것은?
정답 ② · 문항은 도시개발사업에서 토지 취득방식에 해당하지 않는 것을 찾는 것이다. 토지 취득방식에는 수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식 등 토지 소유권을 이전하거나 조정하는 방법들이 포함된다.
토지 취득방식에는 수용, 환지, 혼용 방식이 있으며, 제3섹터는 조직 형태이지 취득방식이 아니다.
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