도시개발사업에서 수요예측은 정량적 기법과 정성적 기법으로 나뉜다. 정량적 기법은 과거 자료와 수리적 모델을 바탕으로 수요를 수치화하고, 정성적 기법은 전문가의 판단과 경험을 통해 미래를 예측한다. 상권 분석에서는 매장 규모와 거리 등을 고려하는 Huff모형이 개별 점포의 고객 흡입력을 계산하는 대표적 정량적 기법이며, 델파이법은 전문가 집단의 반복 설문으로 합의를 도출하는 정성적 기법이다.
수요예측 기법은 크게 정량적(양적) 방법과 정성적(질적) 방법으로 구분한다. 정량적 방법은 과거의 시계열 자료나 공간 상호작용 데이터를 수리적으로 처리하여 미래 수요를 수치로 추정한다. 대표적인 기법으로는 이동평균법, 지수평활법, 박스젠킨스(시계열)법과 같은 시계열 분석, 인과분석법, 중력모형, Huff모형 등이 있다.
시계열 분석 기법은 과거의 시간 축 자료가 미래에도 유사한 패턴을 보일 것이라는 가정 아래 미래 값을 예측하는 방법이다. 이동평균법은 데이터의 변동을 평활화하여 추세를 파악하는 단순한 기법이고, 지수평활법은 최근 관측치에 더 큰 가중을 부여하여 예측하는 방식이다. 박스젠킨스법은 시계열의 자기상관 구조를 모델링하는 방법이다.
인과분석법은 변수들 간의 인과관계를 통계적으로 모델링하여 예측하는 정량적 기법이다. 중력모형은 두 지역 간 상호작용을 인구와 거리 등의 함수로 설명하는 방법이며, Huff모형은 상권 이론을 체계적으로 정립하여 점포의 규모와 거리 저항을 변수로 해서 개별 소매점의 고객 흡입력을 확률적으로 계산하는 기법이다. Huff모형은 상점이 클수록, 거리가 가까울수록 고객 흡입력이 높아진다는 원리를 수학적으로 표현한다.
정성적 방법은 전문가의 의견과 직관을 활용하는 기법이다. 대표적 기법으로는 델파이법, 시나리오법, 판단결정모형 등이 있다. 델파이법은 익명의 서면 설문을 반복적으로 실시하여 전문가 의견을 수렴·정렬하고 심리적 교란을 줄여 합의를 도출하는 방법이다. 시나리오법은 여러 가능한 미래 상황을 설정하여 각 상황별 대응을 모색하는 기법이며, 판단결정모형은 의사결정자의 경험과 판단을 구조적으로 정리하는 방법이다.
정량적·정성적 기법의 선택은 문제의 성격에 따라 달라진다. 과거 데이터가 풍부하고 패턴이 명확하면 시계열이나 인과분석과 같은 정량적 기법을 적용한다. 반면 불확실성이 크고 데이터가 부족한 상황에서는 전문가 합의를 활용한 델파이법이나 시나리오법을 활용한다.
예제
문제 유형은 기법의 분류와 특정 기법의 특징을 묻는 것이 주류이다. 예를 들어 '개별 소매점의 고객 흡입력을 확률적으로 계산하는 기법'이라는 문구가 나오면 Huff모형을 선택한다. '전문가 집단의 반복 앙케이트로 의견을 조절하는 방법'이라는 단서가 나오면 델파이법을 선택한다. 또한 항목에서 시계열·이동평균·박스젠킨스 등 과거 데이터 기반 기법이 함께 제시되면 정량적 기법으로 분류하고, 델파이·시나리오·판단결정모형이 보이면 정성적 기법으로 분류한다.
대표 기출 3문항
다음은 시장분석에서 개발수요를 분석하는 방법 중 델파이법(Delphi Method)에 대한 설명이다. 틀린 것은?
조사하고자 하는 특정사항에 대해 전문가 집단을 대상으로 반복 앙케이트를 행하여 의견(직관)을 수집하는 방법이다.
우수한 전문가는 전문분야에 대하여 훌륭하게 전망한다는 것과 예측을 하는데 회의방식보다 서면을 통한 앙케이트(설문)방식이 올바른 결론에 도달할 가능성이 높다는 가정을 근거로 삼는다.
심리적 교란의 염려가 크다는 단점이 항시 존재한다.
최초의 앙케이트를 반복 수렴한다는 데에서 여러 사람이 판단이 Feedback 되기에 결론을 의미있게 받아들일 수 있다는 장점이 있다.
정답과 해설 보기
정답 ③ · 문항은 델파이법에 대한 설명 중 틀린 것을 고르는 것이다. 델파이법은 전문가 집단을 대상으로 서면에 의한 반복 설문을 통해 의견을 수렴하고 수렴과정을 통해 결론을 도출하는 방법으로, 대면 회의에서 발생할 수 있는 심리적 압력이나 교란을 줄이는 것이 장점이다.
델파이법은 전문가 서면 조사를 통해 심리적 교란을 줄이는 방법이므로 ③의 설명은 틀렸다.
시장(Market) 및 시장분석(Market Analysis)의 개념과 필요성에 대한 설명이다. 다음 중 틀린 것은?
통상적으로 시장이란 상품의 수요와 공급이 만나 양과 가격이 결정되어 거래가 일어나는 곳을 말한다.
도시개발사업 측면에서의 시장분석이란 시장의 수요와 공급에 영향을 미치는 요인들을 분석하는 것을 말한다.
시장에는 현재 거래가 일어나는 실질시장(Actual Market)과 거래가 일어날 가능성이 있는 잠재시장(Potential Market)이 있는데 실질시장(Actual Market)의 파악이 특히 중요하다.
도시개발사업은 공공성이 강한 정책적 사업으로 상당수가 정부의 개입과 통제를 축으로 시장의 수급이 이루어 진다는 점에 유의해 시장분석이 이루어져야 한다.
정답과 해설 보기
정답 ③ · 문항은 시장과 시장분석의 필요성에서 옳지 않은 설명을 찾도록 요구하고 있다. 도시개발에서는 현재 수요뿐 아니라 미래 수요를 예측하는 잠재시장의 파악이 특히 중요하므로 실질시장만이 특히 중요하다는 진술은 부적절하다.
시장분석은 잠재시장의 파악이 실질시장보다 중요하거나 동등하게 고려되어야 한다.
도시개발사업 아이템의 정량적 수요예측의 기법 중 상권에 대한 이론을 가장 체계적으로 정립한 것으로, 개별 소매점의 고객흡입력을 계산하는 기법은?
델파이법
중력모형
Huff모형
판단결정모형
정답과 해설 보기
정답 ③ · 문제는 상권 분석에서 개별 소매점의 고객 흡입력을 확률적으로 모델링하는 기법을 묻고 있다. Huff모형은 점포의 규모와 거리 저항을 변수로 하여 소비자가 특정 점포를 선택할 확률을 계산함으로써 개별 점포의 흡입력을 체계적으로 예측하는 기법이다.
Huff모형은 상권 이론을 정립하여 개별 소매점의 고객 흡입력을 확률적으로 계산하는 정량적 수요예측 기법이다.